地产行业报告：房企拿地篇（25页）

行业报告下载 2021年03月03日 05:43 管理员

2020 年是艰难的一年，新冠疫情使各行各业都受到了不同程度的创伤，房地产行业也不例外。1 月及 2 月房企线下售楼处关闭，销售回款大幅下降，投资亦受到影响，但随着融资环境放松，加上房企积极开展线上营销，资金端压力得到缓解，房企投资得以修复。据亿翰智库《中国典型房企新增货值 TOP100 研究成果》，2020 年 1-12 月典型房企 TOP100 新增货值已达 115388.0 亿元，较 2019 年同比增长 15.7%。为了解房企投资动向，以下我们将通过 17 家典型房企1展开分析。 2020 年，17 家房企总拿地金额达 15979.6 亿元，较 2019 年同比上升 11.0%，拿地面积达 28283.1 万平米，较 2019 年同比下降 3.1%，造成拿地金额与面积同比较大变化的原因是高能级城市在疫情冲击下表现出较强的市场支撑力度及恢复能力，出于避险情绪，房企投资更倾向于此类城市的高价值土地，进而推进了投资结构的升级。 1.三四线加速分化，城市圈效应凸显从投资结构来看，2020 年 17 家典型房企投资金额一线城市占比由 2019 年的 15.7%升至 16.3%，强三四线城市占比由 14.5%升至 18.1%，普通二线占比由 25.3%上升至 25.8%，与此相对的是核心二线城市占比由 26.9%下降至 25.1%，普通三四线城市占比由 17.6%下降至 14.7%。

总体来看房企的投资倾向于一线及强三线城市。此外三四线城市出现较大分化，从典型房企在各能级城市的投资情况可看出，一线城市及强三线城市的投资额恢复情况领先于二线及普通三四线城市。其中一线城市为人口流入型，市场基本面较好，具有充足的住房需求；强三线多位于一线及核心二线周边一小时交通圈内，一方面可以吸收中心城市外溢的需求，另一方面城市圈效应愈加明显，中心城市的产业将逐渐转移至周边三四线地区，预期发展前景较好。因此相对其他能级城市，一线及强三线城市自我修复能力更强，未来发展空间更大，房企的投资也就偏向这类城市。我们认为，一线及三四线城市溢价率涨幅较高的原因如下：第一，一线城市土地供应增加且抗风险能力强。在疫情影响下，一线城市市场恢复速度最快，抗风险能力突出，项目去化稳定，且城市加大土地供应量，吸引众多房企竞拍。同时， 2020 年，一线城市购房政策及落户政策有所放松，如 2020 年 9 月上海放开落户条件，应届博士、双一流硕士、一流学科硕士、交大复旦同济华师大的本科，均可直接落户，多重因素助推溢价率上涨。

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