数据中心REITs化研究报告（23页）

行业报告下载 2021年06月14日 06:52 管理员

除网络条件外，牌照/能耗/土地等供给指标都有望在政策助力下得到支持。IDC 业务特征包括机架出租、机位+带宽、机位+带宽+增值服务三种类型，其产业链上游主要依靠电信运营商、电力公司、政府、设备厂商等提供包括土地、设备、工程建设、电力、通信线路和带宽在内的多种要素，其产业链下游主要对接云计算厂商、IT 外包服务商、基础电信运营商，通过机架租用为其提供数据中心服务和基础设施服务，帮助其进一步为下游企业、政府等客户提供包括云解决方案、IT 整体解决方案、网络接入在内的多种服务。在 IDC 产业链中，IDC 服务商整合带宽、电力、土地、软硬件等构建 IDC 机房提供相关服务，决定 IDC 服务商供给能力以及供给体量的要素包括：牌照资源即运营许可、土地资源供应、运营商网络供应和保障、被分配的能耗指标天花板、投入 IDC 机房开发建设的资金供应。

在目前国家推行的数据中心政策的作用之下，牌照资源、土地许可、能耗指标预计会进一步适当放开，且围绕 IDC 机房建设的资金融资渠道也预计将在速度和成本维度得到进一步改善，因此，上述要素绝大部分将直接受益于政策助力，从而对于刺激 IDC 服务商的供应增量将卓有成效。REITs 有助于 IDC 低成本融资，支持 IDC 公司扩张。IDC 产业的扩张（收购或自建）较强地依赖债权或股权融资用于资本开支。相比普通商业地产，IDC 行业的核心价值在于长周期运营服务，而非底层不动产。因此对于 IDC 行业而言，REITs 的重要意义在于可以在不影响日常经营的前提下（机柜托管、增值服务等），盘活数据中心的底层不动产从而进行再投资，提高资金利用效率、降低杠杆、丰富融资渠道，节省债务成本，推动我国数据中心企业从重资产模式向提供专业运营管理服务的轻资产模式转型。目前海外公司平均债务融资成本，相比国内公司如万国数据、光环新网等具有明显优势。未来随着 REITs 政策的不断落地，国内 IDC 企业平均债务融资成本有望进一步下降，从而实现快速扩张。

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