地产行业分析报告：主流商管企业（17页）

行业报告下载 2021年06月29日 06:36 管理员

华润万象生活、宝龙商业、合景悠活住宅与商管业务兼具，星盛商业仅从事购物中心运营管理，卓越商企服务主要为写字楼等商务综合体提供物管服务。从收入构成看，2020年华润万象生活住宅物业管理服务收入占比 57%、商业运营及物业管理服务（含购物中心、写字楼）收入占比 43%；宝龙商业的商业运营服务收入占比 81%、住宅物业管理服务收入占比 19%；合景悠活住宅物业管理服务收入占比 70%、非住宅物业管理及商业运营服务收入占比 30%；星盛商业收入均来自购物中心运营管理；卓越商企服务基础物管收入占比 84%，其中商务物管占总收入比例 62%。华润万象总在管规模领先，宝龙开业购物中心数量靠前。管理规模方面，华润万象生活 2020 年总在管面积 1.2亿平米，高于合景悠活（0.42亿平米）、宝龙商业（0.23亿平米）、卓越商企服务（0.32 亿平米）、星盛商业（0.02 亿平米）。其中，购物中心运营管理方面，华润万象生活已开业商业运营及分租购物中心 59个、宝龙商业已开业零售商业物业 68 个，规模相对靠前。商务物业管理方面，卓越商企服务在管 0.17 亿平米，相对靠前。

收入及利润视角下，华润万象生活 2020年总收入 68亿元，高于卓越商企服务（25亿）、宝龙商业（19亿）、合景悠活（15亿）、星盛商业（4亿）；华润万象生活 2020年归母净利润 8.2亿元，高于卓越商企服务（3.2 亿）、合景悠活（3.2 亿）、宝龙商业（3.1 亿）、星盛商业（1.3 亿）。其中，购物中心运营管理板块收入方面，华润万象生活 2020年收入 18.1亿元、宝龙商业收入 15.6 亿元，规模靠前；商务物业管理收入方面，卓越商企服务 2020 年收入 15.6 亿元，相对靠前。基于规模优势，相比其他商管企业，华润万象生活区域布局更为广泛、均衡，但从内部结构来看，公司华南、华北购物中心、写字楼占比相对突出。星盛商业布局以粤港澳大湾区为主，2020年深圳合约面积占比 25.6%、收入占比 76%，反映核心城市具备更强消费能力。宝龙商业项目主要分布于长三角地区，2020年长三角项目数量、合约面积、收入占比分别为 71.1%、64.1%、67.8%。合景悠活非住宅物管及商业运营服务收入贡献以大湾区、长三角、中西部为主。卓越商企服务 2020年大湾区、长三角收入占比分别为 56.8%、20.9%。后续发展来看，各商管企业预计坚持区域深耕、巩固优势地位，同时挖掘其他潜在机遇。例如，宝龙商业明确将继续在长三角投放优势资源，2020 年长三角商业项目布局占比由 63%提升至 71%；卓越商企服务未来展望之一为深耕目标城市、做高浓度。

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