房地产供给侧改革报告（22页）

行业报告下载 2021年08月12日 06:21 管理员

2021 年以来基本面韧性十足，前 5 月累计销售 yoy+18%、累计新开工 yoy+7%、累计开发投资 yoy+36%。考虑到 2020 年疫情影响，累计增速有一定失真，我们统计上述三个数据的过去两年复合增速。这一组数据从年初以来波动率较弱，截止 5 月底，累计销售、累计新开工、累计开发投资过去 2 年 CAGR 分别是 8.6%、 -3.6%、9.3%。新开工虽然表现较弱，但单月新开工同比增速已经开始拐头向上，我们预计随着第二、三批次双集中供地的推进，房企可开工面积将获得积极补充，新开工表现有望更好。基本面数据的意义在于把握行业政策拐点，年内难觅政策拐点。从历史数据上看，每次地产股走出波澜壮阔的行情，前提是政策转向。之后房企销售量价齐升，预期地产股业绩大幅增长，地产股迎来一波先估值后业绩的行情。即使经历过疫情冲击，房地产基本面似乎更具韧性。

对于 2021 年，我们预计数据整体偏于强势，预期累计销售面积同比增长 2%，累计销售金额同比增长 8%；累计新开工同比增长 6%；累计开发投资同比增长 10%。这样的基本面组合持平甚至好于 2019 年底时的水平，那时销售面积、新开工、开发投资累计同比增速分别为-0.1%、8.5%和 9.9%。因此，年内很难见到地产需求端“限购限贷限售限价”政策出现宽松。中期库存的去化周期位于 10 年来最低水平，带动销售和投资韧性。库存是供给和需求之间起桥梁作用的关键变量，以累计新开工和累计销售之间的差值作为中期库存。另外，我们引入可售比的概念，原因是销售面积是可售面积口径，而开工面积是建筑面积口径，二者比值称之为可售比。可售比不足 100%的部分包含一些自持、配建或小区内其余不可售的部分等等。我们统计布局一二线的典型房企如金地和保利的可售比，发现自 2015 年以来持续下降，截止 2020 金地和保利的可售比分别为 71.6%和 70.6%。

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