高标仓行业报告：高标准的仓储基础设施（39页）

行业报告下载 2021年10月21日 08:52 管理员

现代仓储（后文统称“高标仓”）不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，是关联储存保管、装卸搬运、货物配送的物流中心环节，在供应链中扮演着资源提供者的独特角色。按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和传统仓。高标仓强调货物仓储条件和仓库管理，专业选址逻辑，先进和完善的建筑结构，对互联网和大数据设备的支持；传统仓一般只用于基本的安全仓储，房屋空间狭小且不具备安置自动化设备的条件，部分园区甚至连最基本的货物安全需求都无法保障。最近 20 年以来，我国物流成本一直处于居高不下的状态，占 GDP 比重接近 15%，而美国和英国都低于10%。仓储环节效率的低下，正是限制我国物流体系的重要瓶颈之一。我国仓储面积存量约 10 亿平米，但是高标仓面积仅有 7198 万平米。大部分仓储设施都是在 90 年代以前建设，低效率的传统仓占据全国 90%的货运吞吐量，这使得国内仓储成本占整体物流成本达到 40%左右。从发展节奏来看，目前我国高标仓的建设程度尚未达到合意水平。2012 年我国政府部门曾经出台《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，明确指出利用五年时间实现立体仓库的总面积占比达到 40%，即目标达成时点理应在 2017 年。

但时至今日，我国立体库数量仅有 6000座，面积占比35%，尚未达到2017 年的既定水平。相比之下，欧美的高标仓建设明显领先，目前美国的高标仓存量已超过 3.5 亿平米，自动化立体仓库 2 万多座。随着我国经济的发展，国内高标仓仍然存在庞大的扩容空间。但是，近年来我国高标仓供给快速上量，2020 年经营性高标仓存量达到 7198 万平米，使得前期供不应求的局面得到明显缓解，目前整体出租率约 88%。展望 2025 年，经营性高标仓存量预计将达到 1.24 亿平米，同时电商、物流企业自建项目也在加快投放，市场短期内可能迎来供给小高峰，带动出租率有所回落。从长期视角来看，由于高标仓对传统仓的替代持续推进，而仓储用地不会无节制扩张，随着消化期度过后市场有望恢复景气发展。目前我国高标仓的面积约为 7198 万平方米，下游租户主要为电子商务和物流企业，我们预计二者合计占比将达到 70%左右，此外零售业、高端制造类企业在经营过程中也存在相关的高标仓需求。以 2021 年中金普洛斯 REITs 的 7 个仓储物流园为例，其租户结构中电商企业占比 38.3%，物流企业占比 44.8%，零售与高端制造等行业合计占比 16.9%。由于目前我国电商份额正在快速扩张、物流行业繁荣发展以及零售、制造业向高端化升级，我们预计未来国内高标仓需求有望平稳增长。

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