地产融资模式与风险研究报告（38页）

行业报告下载 2021年11月27日 08:06 管理员

21H1头部房企有息负债成本主要在3.7%-8.7%，规模大、国企背景的房企有息债务成本相对较低。银行贷款融资成本通常较信用债和非标融资更低。以阳光城为例，21H1阳光城银行贷款融资成本区间为 3.4-9.5%，小于债券（5.0-10.3%）和其他融资渠道（3.6-12.5%）。其他融资渠道包括委托贷款、信托等非标融资方式，参考房地产信托预期收益率来看，1年期预期收益率平均在8.0%，1-2年预期收益率平均在8.4%。银行地产敞口主要敞口分为六类：代销产品（以信托和他行理财为主）、表内外非标及债券投资、房地产开发贷、按揭贷款和房企上下游企业融资。经测算，21H1末，银行的地产相关敞口约占银行资产规模的22%。值得注意的是，测算的银行涉房资产结构与房地产开发资金结构相似（银行表内信贷占总敞口的69%vs销售回款+国内贷款62%），相当于银行提供了房地产全部的资金来源。

但考虑部分融资不由银行提供，目前非信贷类资产占比的假设可能是偏高的。银行涉房相关资产的增速下行，占比企稳。 ①增速下行。2016年末提出“房住不炒“以来，银行的地产相关敞口增速持续下行。以按揭、开发贷代表信贷相关增速，地产信托代表表内外非标增速，按揭贷款增速由2016年末的37%下降至2021年6月末的13%；开发贷增速由2018年中的24%下降至2021 年6月末的3%；地产信托则因监管引导压降非标，增速由2017年末的60%大幅下行至2021年中的负增长17%。 ②占比下降。2020年以来，银行涉房资产占比稳中趋降。截至21H1末，按揭+开发贷+地产信托占银行总资产比重15.5%，较 20Q3的高点下降0.2pc。21H1上市行涉房贷款余额为41万亿元，较年初增长6%，占贷款比例为32%。其中大中型银行的涉房贷款占比较高，21H1涉房贷款占比最高的为国有行，依次为股份行、城商行、农商行，21H1末涉房贷款占比分别为36%，27%，21%，18%。

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