房地产行业研究报告（34页）

行业报告下载 2022年06月14日 07:09 管理员

2021 年房地产行业遇到挑战，流动性收紧叠加下半年行业基本面全面下行，从而导致利润空间进一步压缩，各梯队上市房企盈利受到严重影响，在 2020 年来净利润负增长的基础上进一步大幅下降。其中龙头房企营收和归母净利保持较强韧性，且归母净利占总体房企比重自 2016 年以来持续提升，归母净利集中度创 2015 年以来新高。中型、小型房企营收和归母净利同比降幅依次扩大，中小型房企归母净利同比降幅 100%以上。业绩规模层面，2021 年总体房企营收同比增长 12.2%，较 2020 年下滑 1.9 个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比增长 15.8%、11.0%、5.9%，增速较 2020 年+0.3、-8.2、-7.1 个百分点；总体房企归母净利润同比下降 59.7%，增速较 2020 年下滑 55.1 个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比下降 28.3%、112.8%、115.8%，增速较 2020 年减少 30.8、 103.1、69.4 个百分点。业绩集中度层面，龙头、中型、小型房企营收占比分别为 61.6%、31.0%、7.3%，其中龙头房企提升 0.9 个百分点，中型、小型房企分别下降 1.9、0.1 个百分点。龙头、中型、小型房企归母净利占比分别为 112.0%、-10.8%、-1.2%，其中龙头房企提升 49.1 个百分点，中型、小型房企分别下降 44.7、4.3 个百分点。

近年来，龙头房企的业绩集中度提升，创 2014 年以来新高。2016-2018 年高价地集中结转对盈利能力的拖累加速显现，各梯队上市房企毛利率和归母净利率自 2018 年历史高点持续回落，且 2021 年下滑幅度进一步扩大跌至历史低点。其中虽然龙头房企结算毛利率下降至各梯队最低水平，但凭借良好的管控效率和无息杠杆驱动能力仍保持归母净利率和 ROE 领先中小型房企。而中小型房企归母净利率加速下探，加权平均 ROE 已转为负值。毛利率方面，2021 年总体房企毛利率为 21.3%，较 2020 年下降 5.8 个百分点。龙头、中型、小型房企毛利率分别为 19.6%、23.9%、24.9%，较 2020 年分别下降 5.2、7.2、3.2 个百分点。 2021 年总体房企归母净利率为 2.8%，较 2020 年下滑 5.1 个百分点。龙头、中型、小型房企归母净利率分别为 5.2%、-1.0%、-0.5%，较 2020 年分别下降 3.2、9.2、3.8 个百分点。 2021 年总体房企加权平均 ROE 为 5.2%，同比下滑 8.4 个百分点。上市房企杠杆率依然保持高位，净利率和周转率下滑为拖累 ROE 表现的主要原因。龙头、中型、小型房企加权平均 ROE 分别为 12.2%、-1.4%、-0.5%，同比-6.7、-12.7、-3.7 个百分点，我们认为行业整体 ROE 下行趋势需要等待基本面随行业资金面与政策面向好逐步缓解。

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