中国物流地产行业研究报告（45页）

行业报告下载 2022年08月10日 07:49 管理员

从物流保管费用规模来看，近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2012-2021年物流保管费用保持持续增长态势，2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，占物流行业总费用规模的33.5%。从物流地产设施建设角度来看，以仓储设施总面积为例，国内通用仓库总面积仍大幅领先高标准仓库总面积。2020年通用仓库面积为11.45亿立方米，相应的高标准仓库面积仅为3.45亿立方米。从人均物流地产面积看，横向对比发达国家日本和美国，2019年日本人均现代物流地产为4.0平方米/人，美国为3.7平方米/人，这一数据在中国为0.7平方米/人。整体来看，近几年国内物流保管费用仍然呈现逐年攀升趋势，市场规模将继续扩大，但是高标准的物流地产设施仍然占总物流地产设施比例较低（以高标准仓库为例），人均物流地产面积较发达国家差距明显，反映出国内物流地产行业仍具有较大发展空间。国内物流地产行业的产业链主要分为三个环节，分别是上游基础设施、中游物流服务、下游货主方三个部分。

产业链上游的参与者是资源的提供方，包括土地资源提供方，建材、设备的供应商等；产业链中游环节的主体则是物流地产的开发企业，主要包括专业的物流地产企业、传统房地产企业、零售企业、电商企业、金融机构、物流企业等等；产业链的下游是物流地产的客户，包括电商/零售、汽车、电子、医疗及危化、大宗商品等。从仓储固定资产投资完成额增速来看，2012-2016年保持高速增长趋势，但从2017年开始国内仓储固定投资完成额下降明显，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。从全社会固定投资情况看，整体呈规模上涨趋势，但涨幅逐年下降。全社会固定资产投资和经济周期（GDP）有周期强相关，但是物流地产周期具备明显独立性，同时在产业逻辑上，对应了经济结构变化的特征。整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资大幅收缩，但市场规模依旧保持增长态势，反映出国内物流地产行业从增量市场高速发展转向存量市场转型升级的发展阶段。物流地产始于20世纪80年代开始在欧美等发达国家中发展，在国外发展的较为成熟后才进入中国。2003年，提出“物流地产”概念的普洛斯进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内，至此国内的物流地产的发展拉开序幕。

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