中国商办资产运营行业研究报告（39页）

行业报告下载 2022年10月11日 08:29 管理员

中国各级城市的办公楼市场发展差异较大，大部分城市仍处于现代标准化办公楼发展的初步阶段；随着经济增长和城市建设，部分城市进入建设期及发展期，开发大量的优质办公楼项目；一线城市基于其经济发展优势，在经历开发热潮后，新增供应量趋向平稳。在中国市场，仅有“北上广深”四座一线城市的优质办公楼日均租金超过5元/平方米；从体量看，仅北京、上海、深圳的优质办公楼市场规模超过1000万平方米，在全球范围内，优质办公楼市场规模最大的20座城市的体量均值约为 2300万平方米；因此，中国城市大量的办公楼项目仍需释放价值。前期大规模的开发导致商办市场存量庞大，供过于求，一二线城市甲级写字楼空置率高企；一线城市由于经济发展成熟，企业引入和发展的活跃程度较高，激活市场需求，整体空置率低于二线城市；二线城市商办市场处于高速建设期，大量项目入市面临去化难题。大量核心区域商办项目面临老旧问题，通过投资改造提升资产价值成为重要趋势。

一二线城市政府颁布多项政策，鼓励对老旧厂房、办公楼、商业综合体的存量资产改造，为既有项目引入新业态，引导城市更新进程，助力城市形成新的经济增长动力。存量时代下，受疫情导致需求下滑，“三条红线”和“房住不炒”等政策，房企资金受控，商办资产的资本市场权益性融资受限，及自持存量积压等因素影响，资产方对资产运营价值及资产退出的需求愈重。从海外发达国家的发展历程看，城镇化率提高、供应放缓，存量时代的诞生推动资产持有方对资产保值增值的需求；发达国家金融工具及政策机制的完善，利益相关方动态利益需求、行业良性竞争、技术革新为资产运营发展提供持续的发展动力；中国REITs项目正处在萌芽阶段，与海外相比发展尚未成熟，国家发展基础设施 REITs，一定程度上促进了资产管理的发展，推动了中国地产项目的证券化进程，同时对资产运营提出了更高的需求。随着供应放缓，租金、去化压力增加，大量商办物业亟需通过运营盘活价值；然而资产持有方的先天“基因”围绕不动产的出售，租赁和基础物业服务，运营能力及经验不足，需要长期投入，以及改变企业管理方式与文化。轻资产运营模式因轻重分离、服务内质及从资产运营增值中盈利的模式等原因，使其更加重视商办运营表现，蓬勃发展的商办运营市场也助推商办运营持续创新及进步。

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