科技园区研究报告（44页）

行业报告下载 2024年02月02日 07:37 管理员

科技园区指数与地产指数相关性减弱，板块普遍调整之下跑出超额收益。分析万得房地产行业指数（882011.WI）与科技园区概念指数（ 884100.WI），二者相关性逐渐减弱，2010 年 1 月-2021 年 7 月二者相关系数为 0.8，在 2021 年 7 月后地产板块信用风险蔓延的背景下，二者相关系数降至 0.7。并且在此期间科技园区指数跑出超额收益，截止 2023 年 11 月 30 日科技园区指数上涨 25.9%（地产指数-17.3%），年化收益率达 10.3%（地产指数-7.8%）。我们认为科技园区在存在较强的抗地产行业下行周期能力，并且存在较高的成长潜力，有望维持超额收益。抗周期能力： 1）科技园区运营商的多种盈利渠道在行业遭受周期时仍能保持稳健营收。运营商普遍拓宽“租售并举+园区服务+产业投资”等多种盈利渠道，在楼市震荡调整的背景之下仍能保持较高的营收水平，走在地产开发新模式探索的前沿； 2）多数科技园区由政府主导设立，股东背景强劲，出险概率较低。股东背景强劲的科技园区类公司尚未受到地产信用风险蔓延的影响，股东平台背书为其稳健经营提供强支撑。成长潜力： 1) 科技园区的发展体现了国家产业结构向创新型工业变化的理念，发展存在支撑。在人口红利逐渐减弱、制造业粗放式发展难以为继的情况下，国家提出大力推进战略性新兴产业发展，走科技创新驱动的工业化道路，并指出科技园区形成的产业集群效应为发展此类产业的重要因素； 2) 科技园区运营商深耕国家战略发展产业，投资存在较高确定性，打开盈利新增长点。科技园区发展聚焦存在潜力的战略性新兴产业，通过在招商引资过程中形成的行业认知，辅以园区提供的服务，可一定程度提高投资的准确性。

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