日本地产研究报告：中日地产异同（30页）

行业报告下载 2024年05月01日 07:53 管理员

日本地产泡沫于 90 年代初期破灭之前，房地产行业的发展可细分为 4 个阶段： ①得益于经济快速发展而形成的平稳增长期（1964-1974）；②石油危机背景下快速加息导致的短暂调整期（1974-1977）；③良好基本面基础与产业结构转型背景下的发力期（1977-1986）；④日本企业推动下的泡沫积累期（1986-1991）。1986 年前，日本主要城市住宅土地价格同比持续维持正向增长，但尚未背离日本经济发展速度；1986 年后，日本主要城市住宅土地价格同比增幅远高于同时期 CPI 同比，日本房价/地价的上涨背离了日本经济发展基本面，泡沫开始快速积累。石油危机背景下，日本快速加息，经济压力传导至房地产市场。1973 年第一次中东战争爆发，主要产油国宣布提高石油价格，引发“石油危机”。作为高度依赖进口石油的国家，日本面临严重的输入性通胀，高通胀压力下，1973 年日本开启快速加息，金融贴现率从 1972 年的 4.25%升至 1973 年的 9.0%，1974 年维持这一高位。经济增长放缓和加息的压力传导至日本房地产行业，经历了近 3 年的调整与停滞期，OECD 实际房价指数从 1973 年阶段性峰值 126.1，一路下降到 1977 年的 92.5，累计跌幅为 26.6%；同年（1974），日本 GDP 增幅较全球增速放缓，GDP 占全球比重首次下滑。人口与城镇化进程等良好基本面，叠加日本产业结构顺利转型，助力楼市迅速反弹。经济短期“阵痛”并没有改变日本房地产市场的长期支撑，适龄人口的住房需求（日本出生率于该阶段依然位于高位）、产业升级的技术优势（该阶段，日本通过产业政策成功转型，中高技术产业生产总值占比不断上升），推动日本城镇化进程持续，这些刚需因素成为支撑日本房地产业迅速反弹的关键所在，房价于 1977 年开始加速回升，经历了长达 14 年（直到 1991 年）的上行周期。1975 年后，日本各中高技术产业产值比重不断上升。聚焦到日本 1975 年后的产业结构，日本中高技术产业总产值比重不断上升。截止到 1991 年，日本中高技术产业总产值比重较 1973 年累计提高 19.3%。细分来看，相较 1973 年，1991 年日本各类型中高技术产业比重均有所上升，其中电气机械产业上升 7.7%，运输机械产业上升 5.7%。

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