房地产资产管理的价值逻辑与策略报告（49页）

行业报告下载 2025年12月25日 08:17 管理员

在中国房地产行业的发展历程中，房地产开发投资额连续几十年保持增长，个别年份甚至出现 20% 以上的年增率，令市场供应规模得以持续扩张。但城镇化驱动下的住房需求的合理增长显然无法承载供应规模的持续扩张，2022 年中国房地产市场陷入调整，房地产开发投资额开始持续下行，也意味着在城镇化由高速增长期转向稳定发展期的同时，房地产供应端持续扩张的局面也在发生调整，供应过剩的挑战下市场正以缩小未来供应规模的方式调节供求关系谋求持续发展。在高能级城市的核心区域，以写字楼、零售、住宅综合开发为代表的城市综合体及商业设施建设更为多见。聚焦一线城市，北上广深在过去 20 年间的甲级写字楼总存量增长幅度高达 581.5%, 由 2005 年的 670.6 万平方米增长至 2024 年的 4,570 万平方米；同步发生的是，平均空置率也由 2005 年的 12.1% 增长 9.3 个百分点至 2024 年末的 21.4%，供求关系已然发生转变。在空置率的上行的压力下，下调租金成为不少业主去化空置面积的有效手段，但这些指标的变化往往对项目营收构成负面影响，同时影响资产估值，因此如何在日趋激烈的市场竞争中稳住收益、维护资产价值成为业主不得不面临的挑战。

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