物业管理行业报告：好风凭借力（28页）

行业报告下载 2020年01月22日 06:53 管理员

2016-2018 年，全国商品房销售面积屡创新高，带来了新开工面积的快速放量。2018 年新开工面积达到 20.93 亿平米。但是，由于三线城市销售比例提高以及房企融资困难拖延决算等原因，竣工面积同比增速持续下滑，导致开工面积与竣工面积之差同比增速于 2016-2018 年快速提升。我们认为，这部分待竣工面积有极大可能在未来 1-2 年逐渐放量，最终要转化成在管面积。事实上，2019 年 1-11 月累计开工与竣工面积差同比增速已经由 2018 年的 50%滑落至 16%。我们认为，这一趋势短期内仍将延续。未来 2 年物管交付体量将快速增长，利好具备大型开发商背景的物管公司。受城镇化率、总人口数、人均住宅面积和人均可支配收入等因素增长的推动，物管行业未来规模增长空间广阔。根据我们测算，截至 2030 年，物管行业管理面积预计达到 326.25 亿平，行业收入规模将超 2 万亿。 1.3.1 我国城镇化率未来十年仍有约 10%快速提升空间我国物业管理行业发展的核心推动因素之一在于城镇化率提升。截至2018年末，我国城镇化率达59.15%，而美国和日本在 1955 年就已经分别达到了 67.16%和 58.42%。从历史数据来看，发达国家城镇化率在达到 70%之前均有较快速的提升。根据《国家人口发展规划（2016 年-2030 年）》预期发展目标，预计我国 2030 年城镇化率升至 70%。因此，未来十年我国城镇化率预计有 10%的快速提升空间。城镇化率的提升有助于商品房市场的繁荣发展，而大量交付的商品房可以推动物管行业管理面积稳步提升。

城镇化率和总人口数的提高带来了商品房需求端的上升，商品房市场的繁荣刺激房企供给端不断填充房源。在供求两端共同推动下，商品房的销售面积履创新高，在一定程度上带来我国人均住房建筑面积的稳定增长。根据国家统计局公布，我国城镇居民人均住房建筑面积在 2012 年、2016 年及 2018 年分别达到 32.91 ㎡、36.60 ㎡和 39 ㎡，平均每年增长约 1 ㎡。我们预计在未来 10 年，我国人均住房建筑面积仍会在一定空间内缓慢上升。我国人均可支配收入也在稳定增长。2014-2018 年全国居民人均可支配收入 CAGR 达到 8.8%。可支配收入增长带来了居民的消费升级。人们有能力也有意愿去追求更高的居住品质，对房地产下游服务领域的个性化需求业越来越多。对于传统的物业管理企业和运营商而言，物业管理行业在未来大有可为。

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