房地产企业资产类科目研究报告（33页）

行业报告下载 2020年06月08日 05:34 管理员

对于货币资金科目，我们需要重点注意的地方是房地产开发企业的货币资金并不是全部完全自由支取的，货币资金中有一部分的流动性是受限制的。部分货币资金受限主要有三大原因：1）居民按揭买房，房企连带缴纳按揭贷款保证金；2）房企向银行申请开发贷，银行会对房屋预售款进行监管；3）房企采用如海外融资、信托融资等其他融资方式时，通常对于借款使用也有一定规定，导致部分资金受限。在进行短期偿债的分析时，我们建议将这部分受限资金剔除后再计算货币资金对短期债务的覆盖。关于按揭保证金，其一般记在其他货币资金科目下。按揭保证金是由于在居民采用按揭贷款的方式购房时，由于预售制度此时房屋产权还未转移到居民户下，因此贷款银行对开发商收取一定的比例的按揭保证金（一般为贷款额的 10%）。其他可能受限的货币资金保证金还包括保函保证金、银行承兑汇票保证金等各类保证金。关于预收款监管导致的货币资金受限，是房地产开发企业向银行申请开发贷募集资金后，银行会设立监管账户，对房地产开发企业之后获取的预售资金进行监管。一般银行会设定一定的监管额度，房企通常难以自由支取这部分受限资金，而当预售款较多时，超出规定额度的部分预售款可挪作他用。目前各地政府对于预售资金的监管规定也不尽相同。

存货是房地产开发企业的核心科目，存货质量很大程度上决定了房地产开发企业的资产质量。同时需要注意的是，房地产企业的存货主要是准备销售的物业，而用于赚取租金或者资本增值的物业，应计入投资性房地产科目。目前，绝大多数房地产开发企业以销售型物业为主，持有型物业较少，因此存货科目的重要性远比投资性房地产高。根据 2019 年年末数据，申万房地产板块存货为 65042 亿元，占总资产的比例为 54.2%，远高于其他行业。这是由于房屋建设周期较长，从获取土地使用权到项目竣工结算通常需要至少 2-3 年时间，拟开发的地产项目、在建的地产项目和已完工的地产项目均计入存货科目。而其他行业所生产的产品通常不需要如此长的生产时间，也不会积压过多的存货。从重点房企来看，其存货占总资产的比例为 41.4%-66.6%，基本在板块平均值附近波动。

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