房地产产业链研究报告（22页）

行业报告下载 2020年07月01日 06:52 管理员

2019 年 SW 房地产板块销售毛利率 31.5%，较 2018 年下滑 0.9PCT，港股样本房企毛利率 28.9%，较 2018 年下滑 3.6PCT。毛利率下滑的主要原因是：（1）2015- 2017 年我国房地产市场经历了一轮量价齐升周期，2017-2019 年行业整体利润率升高；（2）2017 年限价政策在主要城市陆续出台，大部分受限价政策影响的项目将在 2019 年后步入结算周期；（3）前期较高的资本化利息逐步转化为营业成本，也对当期毛利率造成一定影响。2019 年 SW 房地产销售净利率 11.7%，较 2018 年下滑 0.7PCT，港股样本房企净利率 11.0%，较 2018 年下滑 0.9PCT。龙头房企集中度大幅提升。2019 年末至 2020 年上半年，新冠疫情爆发对房地产行业造成明显冲击，对 2 月房企销售影响最大，TOP50 房企中仅有 8%左右房企实现正增长，房企内部洗牌加速。同时，新冠疫情促进龙头房企集中度大幅提升，2020 年前 5 月 TOP10 房企集中度提升最快，达到 36.1%（较 2019 年+7.7%），TOP11- 30、TOP31-50 房企集中度小幅提升，TOP51-100 房企集中度较 2019 年下降 1.2PCT，中小房企业绩进一步承压。

2019 年竣工面积达 9.6 万亿方，同比+2.6%，增速相比于 2018 年+10.4PCT，其中 12 月单月竣工面积 3.2 亿方，同比+20.2%，竣工面积实现趋势性修复。2014 年后竣工面积增速与新开工面积增速延后约 3 年。近年受地产融资政策收紧影响， 2018 年后开发商普遍采取“抢开工，慢竣工”策略，来获得较快的现金周转，变相导致新开工面积增速持续快速增长，于竣工增速剪刀差扩大。 2019 年末竣工面积增速已呈现修复拐点，后期竣工增速有望进一步提升。尽管新冠疫情对 2020 年上半年竣工面积增速造成一定冲击，部分省市允许延迟竣工期限，但我们认为房企和购房者对竣工期限有购房合同硬性约束，竣工延期的时间不会太长，预计在今年下半年和明年竣工增速依然会快速增长。因此，我们认为新冠疫情对房地产竣工面积增速产生短期冲击，但不会改变竣工修复的整体趋势。

于房地产行业总量见顶，盈利能力承压的背景下，房地产企业纷纷加快多元化布局步伐寻求破局之道。而随着国内疫情得到有效控制，企业复产复工的持续推进，2020 年竣工回升趋势可预见性较强，有望带来产业链下游行业放量的快速推进，房企也多选择介入上下游市场以寻求新的利润增长点，其中主要通过以下几种方式：1）提高精装修比例：通过成品房交付比例的提高，带动集采规模效应从而提高议价能力；2）地产系资本加速布局家居产业链：通过上下游互补优势相互赋能。

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