中国城市化发展趋势研究报告（17页）

行业报告下载 2022年05月30日 08:45 管理员

统计局最新数据显示，2021 年中国城镇化率已经达到 64.72%。每年新增的城镇人口在 2019 年跌破 2000 万人，受疫情影响，2021 年全年新增城镇人口更是大幅回落至 1203 万人，整体呈现逐年下降的趋势。新增城镇人口是住宅新房市场的核心需求，研究清楚未来的新增城镇人口发展规律有助于我们理解未来房地产行业的发展空间及发展路径。房地产企业的经营管理思路也需要根据未来的新增城镇人口趋势进行相应的调整。城市化的本质是人口由农村向城市流动的过程，在人口没有发生流动的情况下，如果单纯因为行政区域规划的变动或统计口径变动而导致城镇化率发生变化则并不能体现人口流动与集聚的真实情况。比如日本在平成 11 年（1999 年）至平成 22 年（2010 年）之间，市町村大量合并，导致非城镇地区被合并到城镇中，城镇化率出现了异常的提升。

作为全球最具代表性的发达国家，美国也表现出与日本类似的城市化发展规律，根据美国商务部数据，1950 年美国整体的城镇化率达到 64%，与我国当前城市化水平接近；2010 年城镇化率进一步提升至 80.7%。具体来看，各州 2010 年最后更新（2020 年数据预计 2022 年年内公布）的城镇化率水平也表现出较高的差异性。除首都哥伦比亚特区之外，加州、新泽西州、内华达州、佛罗里达州等 8 个州的城镇化率突破 90%，而缅因州、佛蒙特州、西弗吉尼亚州等 10 个州城镇化率仍不足 60%。与日本相同，美国各州 2010 年城镇化水平的高低也与过去的人口增速具有明显的相关性。不考虑哥伦比亚特区（城镇化率长期 100%），城镇化率突破 90%的州 1950 年-2010 年间每 10 年的复合人口增速为 21%；城镇化率突破 80%的州 1950 年-2010 年间每 10 年的复合人口增速为 17%；城镇化率突破 60%的州 1950 年-2010 年间每 10 年的复合人口增速为 11%；而城镇化率不足 60%的州 1950 年-2010 年间每 10 年的复合人口增速仅为 5%。

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