物流仓储行业REITs研究报告（64页）

行业报告下载 2022年07月04日 07:50 管理员

我国产业园盈利模式多元，主要以土地运营收益为主，其中包括常规物业租赁及商业地产、住宅地产配套开发销售，同时亦有部分开发商通过一级土地开发及转让获取增值收益。此外，由于产业园一般前期投入较大，开发周期较长，因此多元增值服务及金融投资融合服务成为当下产业园盈利的新增长极，该两项服务收入占营收比重均在5%-35%；而因产业园政策主导性较强，政府补贴也是产业园收入来源之一，但受地方政府政策影响，该项收入相对不稳定且各地区差异较大。随着产业园投融资模式不断发展，产业园区开发商也逐渐从杠杆经营走向经营杠杆，从开发商向资产管理商转型，融资模式也由传统的“开发商自有资金+银行借贷”向“基金+REITs”转型。我国产业园主要投融资模式为PPP、特许经营商、ABO+股权合作及商业开发自平衡模式，此外，还包含众创孵化招商、园区双向招商、政企联合招商、资源招商、互联网+“云招商”模式等新型投融资方式。其中，PPP曾是产业园（主要为新建产业园）最主流的融资模式之一，其通过发挥政府与企业优势，引入社会资本参与，从而以市场化的手段提升产业园区运营效率；而因PPP仅转移杠杆而非消灭债务，因此随着国资对政府资金风控的加强， PPP项目走向规范，发展规模受限。

REITs是投融资机制的重要改革，有效填补中国资产管理市场的产品空白，形成“投融管退”的闭环投资体系，为产业园原始权益人提供新型融资选择，也投资者参与基础设施及不动产市场提供便利的渠道。 3、产业园行业属性高度契合公募REITs发行特征于地方政府而言，产业园已成为经济增长的重要引擎，是区域和城市发展的重要助推器，存量产业园盘活意义重大，通过引入外部资本，提高市场透明度，重新激发市场活力；于原始权益人而言，资产升值的逻辑在于“加快资金周转、扩大资产规模、提升运营效率、优化资产储备”，REITs加速产业园开发商向资产管理商转型，拓宽资产生命周期、提升资产流动性、迈向轻资产化；于投资产品而言，产业园具备权属清晰、长期收益稳定、扩募储备充足、增值空间较大等特征，是一种风险收益中性，成长性较好的新型金融产品。2019-2021年仓储物流新增供给大于需求，导致空置率的上升；未来三年预测有约 700 万平方米的新增供应入市，预测 2022、2023 年行业供需格局有望反转，空置率预计将重新下行。 4、多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力从物流地产的需求方看，可以将客户主要划分为三类：电商、第三方物流、制造业。

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