地产金融研究报告：以全局视角看地产链对金融的影响（32页）

行业报告下载 2022年09月06日 08:30 管理员

拿地-开工-销售，地产监管趋严逐步打破过往“高周转”模式。房地产开发分为前端拿地、中端施工、后端销售三大环节。地产开发商先缴纳土地出让金向地方政府拿地，项目开工后向金融机构进行各类融资，获得开发资金并加快施工建设。项目达到预售条件后，楼盘上市并获得购房者的预售款，实现资金回笼。在过往地产扩张时代，房企通过“拿地-开工- 预售-拿地”的高周转模式撬动杠杆，部分预售资金没有用作施工建设，而是被违规挪走用于新一轮拿地。高周转模式持续运行的前提在于居民在房价上涨预期下愿意购房、融资环境较为宽松、房企有足够信用资质以获取杠杆，但 2019 年以来地产监管不断趋严，逐步打破了高周转链条，包括：拿地端的“四三二”要求、集中供地；融资端的三道红线、房地产贷款集中度管理；销售端的预售资金闭环管理等。金融机构如何参与其中？前端拿地融资+中端开发融资+后端销售回款。1）前端拿地融资：近年来地产前端融资监管不断收紧，从 2019 年银保监会 23 号文到再到多地严查土地购置资金来源，前端加杠杆拿地的方式难以为继，地产信托等非标融资受堵，资本市场融资、资管计划配资、保险资金等各类金融机构融资也在多地土拍中被明确禁止。

房企需以自有资金购地，约占每年房地产开发资金来源的 12%-18%。 2）中端开发融资：银行、信托等对地产开发项目放款均需符合“四三二”要求，即项目四证齐全、30%自有资金、开发商具有二级以上资质，因此银行开发贷、信托等非标融资均在开工环节发放。此外，房企融资方式还包括发行债券、供应链融资（如上下游应付工程款）等。银行贷款约占每年房地产开发资金来源的 10%-14%，非标融资、发行债券等各类融资约占 17%-20%，供应链融资约占 10%-20%。 3）后端销售回款：在房企拿到预售许可证后，楼盘可进行预售并通过定金及预收款、个人按揭贷款等方式回款。部分银行在发放按揭贷款时，对于项目完工度的要求或相较预售许可更为严格，如要求楼盘封顶等。定金及预收款、个人按揭贷款分别约占每年房地产开发资金来源的 20%-30%、9%-15%。随着房价上行及融资渠道收紧，近年来销售回款占比整体呈上行趋势，2021 年为 42%。地产链资产是金融体系最大量级的资产之一，且交错关系及复杂程度高，其趋势对金融体系的稳定性影响重大。2021 年末银行体系表内外涉房资产总规模约为 68.7-69.1 万亿元，其中上市银行占比超 90%；信托、保险资金、私募基金涉房资产规模分别约为 1.57 万亿元、 0.7-1.2 万亿元、0.8 万亿元，基金子公司、券商资管房地产业务量级较小。

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