中国住房金融发展报告（262页）

行业报告下载 2023年02月07日 07:42 管理员

从住宅库存去化情况来看， 18 个城市的平均住宅库存去化月数由 2020 年 12 月末的 11. 7 个月上升至 2021 年底的 18. 9 个月，整体上表现出滞销的现象。三类城市住宅库存去化情况（3 周移动平均）见图 1-3。分城市层级来看， 2021 年，一线城市住宅库存去化周期基本保持稳定， 12 月底，一线城市平均住宅库存去化周期为 6. 5 个月，表明一线城市的抗风险能力较强；二线城市住宅库存去化周期从年初以来持续下降， 6 月底降至年内最低点，即 8. 4 个月，从第三季度开始快速回升， 12 月底上升至 15. 3 个月，二线城市下半年库存快速回升与按揭贷款发放不足、市场观望情绪较浓有关；三线城市方面，住房交易市场降温速度较快，住宅库存去化压力大幅增加， 12 月底，三线城市平均住宅库存去化周期为 34. 9 个月，较 2020 年末增加了 18 个月。从库存数据来看，三线城市的市场面临较大风险，一些城市（如唐山、昆明、岳阳等）出台房价 “限跌令”，这从另一个侧面说明市场面临风险，我们应注意市场难以通过价格出清带来的问题。

土地成交单价的上涨并不能说明土地市场是过热的，主要是受第一轮 “土拍两集中” 政策的影响。当市场主体不清楚土拍新规则造成地价上升还是下降时，房企首先面临的问题是生存问题，即手中必须有地才能进行生产经营，因而，房企在第一轮土拍中具有 “志在必得” 的气势，使上半年的成交土地溢价率略有上升，相应地，土地流拍数量较 2020 年同期有所下降。然而，从第三季度开始，房企在销售端受需求低迷影响，在资金端受 “三道红线”、 “贷款两集中” 政策以及流动性风险传播的影响，很快意识到在第一轮 “土拍两集中” 拿到的土地很难获得销售端和资金端的支撑，于是，房企拿地规模大幅下降，土地市场整体迅速降温（即使一线城市也不例外），土地流拍数量大幅增加，其中仅 12 月单月的土地流拍数量就达到 2607 宗，这是 2008 年以来的最大单月流拍数量，成交土地溢价率也快速从 4 月最高时的 26. 20%下降至 12 月的 2. 49% （见图 1-4 下图），土地拍卖市场陷入颓势。

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