房地产行业REITs专题报告（30页）

行业报告下载 2023年03月26日 06:27 管理员

当前市场共八单产业园 REITs，博时蛇口 REIT、华安张江 REIT、东吴苏园 REIT 于 2021 年 6 月 21 日首批上市，建信中关村 REIT 于 2021 年 12 月 17 日第二批上市，国泰君安东久新经济、临港创新智造、华夏合肥高新创新于 2022 年 8 月第三批上市，以及华夏杭州和达高科产园 REIT 于 2022 年 12 月第四批上市。目前上市的产品中，产业园用途为工业或科研用途的研发楼、标准厂房、孵化器等，成熟度较高、具有较高的科技创新价值，同时收益较为稳定、产权清晰，具备一定的增值空间，非常符合我国目标 REITs 资产的条件。具体来看，产业园区底层资产规模体量大，首批上市的产业园 REITs 资产估值区间从 14.7 亿元至 33.5 亿元，具备 REITs 进一步扩募的条件。土地使用年限从 35 年至 50 年，高年限提高未来分红折现估值，长期持有产业园区具备资产增值想象空间。首批产业园区整体出租率均较高，租金与城市能级有关，租户集中于科技行业，承租能力强。

其中东吴苏园产业 REIT 底层资产的出租率和平均租金相对较低，国际科技园五期 2021 年的出租率为 88%，2.5 产业园为 68%，由于所处城市与其他三个产业园能级不同，租金为 40-60 元/平米/月，租户行业以信息技术产业为主，租期分布均衡；华安张江光大 REIT 底层资产 2020 年底出租率达 99.51%，为四支中最高，租户以在线新经济和金融科技为主，集中度较高，签约期限集中在近两年；建信中关村 REIT 底层资产的出租率达 97%，租户以软件和信息技术服务业、科技推广和应用服务业为主，集中度较高；博时蛇口产园 REIT 底层资产的出租率为 90% 左右，租户行业分散度较高。产业园的主要盈利来源于租金收入、物业服务、停车位出租三方面。其中物业出租占比较大，建信中关村产业园的租金达总收入的 98%，东吴苏州工业园租金占比最低也达 75%。由于 2020 年疫情冲击及租金减免政策，2020 年经营性现金流阶段性下滑。资产盈利能力方面，位于北上广高能级城市的资产盈利能力较强，三个 REITs 底层资产资本化率均达到 3.5%以上，最高为建信中关村产业园，由于海淀区上地租金普遍较高，且租户集中在软件开发信息技术业，对租金负担能力较强。

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