房地产行业专题研究报告（28页）

行业报告下载 2024年06月12日 07:20 管理员

供需两端齐发力，推动地产去库存。2021 年下半年以来，房地产市场销售下行，库存增加，截至 2024 年 3 月，中国商品房待售面积达 7.48 亿方，已超过 2015-2016 年周期的高点 7.39 亿方。中央在 2023 年 7 月政治局会议提出 “房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后，2024 年 4 月提出“消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。房企去库存预计从供需两端发力，供给端自然资源部发文控制供地，库存去化周期 36 个月以上的城市暂停供地；需求端以旧换新盘活存量，通过市场化推进和政府“收储”两种模式推进，其中政府“收储”更能注入流动性，但由于地方政府加杠杆能力有限，预计自上而下的 PSL、专项债、特殊国债等政策支持将相继落地推动去库存。地产调控进一步优化，促进行业健康发展。①所有地市当前均已建立房地产融资协调机制，以项目为主体，防风险保交付，截至 3 月底，有 1979 个项目共获得银行授信 4690.3 亿元，1247 个项目已获得贷款发放 1554.1 亿元；经营性物业贷为拥有优质持有资产的房企拓宽融资渠道，短期改善房企的资金状况。②推进房地产新发展模式背景下，商品房限制性措施预计将逐步退出历史舞台，一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限限购等方面落地。③当前全国（除北京主城六区）首套房贷利率进入 3+% 时代，而对标 2014-16 年周期，从基准利率下调幅度、房贷利率打折水平看，房贷利率均还有下降空间。行业基本面筑底，改善需求是支撑。①全国土地成交面积回调至 2007 年水平，较高点下滑 58%，商品房销售面积回调至 2012 年水平，较高点下滑 38%；土地成交降幅大于住宅成交降幅，且 2021-2023 年城投拿地占比分别为 24%、 49%和 40%，此部分成交较难形成有效供给，未来供求关系有望改善。②一线城市房价已回调至 2019-2020 年水平，重点 50 城租金回报率回升至 1.95%（一线 1.8%），若租金回报率回升至 2%以上，对购房需求释放将有促进作用。③我国房地产开发投资从 2017 年高点到 2023 年的 5 年时间已回调 25%，对标美国从 2006 年高点回调至 2011 年的低点，5 年时间回调 32%，我国房地产行业正处于筑底阶段，继续快速大幅下跌的空间较小。④据联合国人口展望报告，中国 20-35 岁的刚性购房群体在 1995 年已达峰值，在 2020 年以后快速下降；35-55 岁的改善购房群体在 2015 年达到峰值，且在 2040 年以前将保持较高水平；据贝壳研究院展望，到 2035 年中国改善需求和拆迁需求合计占比高达 9 成。

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