养老产业现状研究报告：机构养老&养老地产之案例篇（22页）

行业报告下载 2025年07月15日 07:24 管理员

从社会多元资本来看，养老地产目前主要包括四类参与者：房地产公司、保险公司、专业养老服务运营公司、外企和实业公司等其他投资者。四类参与者各有所长，在养老房地产业承担着不同角色。其中： 1）保险公司具备政策、资金、客户和资源等综合优势，是养老社区投资的主力。尽管保险公司在土地资源、开发成本方面弱于房地产公司、在养老服务供给和养老设施运营方面弱于专业养老服务运营公司，但保险资金建设养老社区具备规模大、长期投资、与人身险产品衔接等优势。在“保险产品+养老社区”的衔接模式下，保险公司作为养老社区医养服务的核心支付方，能够实现 CCRC 养老社区的产业链闭环。保险公司可以与房地产公司、养老服务运营公司等加大合作，保险公司发挥资金和客户优势，重点承担投资和销售工作，并筛选优质房地产公司负责开发建设、筛选优质养老服务运营公司提供专业化康养服务，实现共赢。本文选取案例：泰康之家、太保家园、太平乐享家。 2）房地产公司具备土地资源和住宅开发建设经验优势，核心产品是养老公寓。在政策对养老服务用地的不断支持下，近年来，以万科、保利、远洋、绿地、越秀等为代表的房地产公司发力养老业务，加快核心产品养老公寓布局、并陆续拓展 CCRC 养老社区。养老公寓重点是加强适老化设施配套建设并整合医疗、娱乐等相关资源，因此房地产公司在养老公寓开发建设上具备比较优势。而 CCRC 养老社区的开发和经营管理要求更高、投资金额规模大且投资回报周期长；头部房地产公司有所参与，但基础设施和配套服务的差异较大。 3）养老服务运营公司是康养服务和养老设施运营的重要供应方。养老服务运营公司的优势在于专业服务供给和养老设施运营管理，部分头部公司在养老公寓、养老社区等养老地产项目上有所涉猎。

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