基建REITs行业报告：税惠政策落地，加速公募REITs市场扩容（24页）

行业报告下载 2022年03月16日 06:49 管理员

REITs 健康发展，制度先行。美国公司制管理结构为主，REITs 制度成熟。美国 REITs 可以为公司制或信托制，且目前大部分为公司制 REITs。公司制的优点在于组织结构稳定，管理专业化强。从结构上看，持有人即股东出资获得 REITs 的股份，REITs 持有不动产标的，并获取其稳定的经营收入。日本 REITs 在组织结构上通常是公司制，采用外部管理模式。J-REITs 均为外部管理模式，即与资产管理公司签订合约，对 J-REITs 旗下不动产进行管理。新加坡 REITs 通常采取的是契约制，投资人持有的是 REITs 的信托份额。契约制的优点在于所有当事方权利义务明确。香港 REITs 只能以信托形式成立，且需要在港交所上市流通。大多 REITs 会通过设立 SPV 的方式获取更多税收优惠。不同国家对 REITs 的法律规定各有差异，但核心要素具有明显共性。从 REITs 立法的出发点判断，各国 REITs 框架是基本一致的，即：构造一个因高额分红而享受税收优惠的收入传递证券，在REITs 层面，符合一定条件免征所得税。设立REITs 的目的更多是为了让中小投资者享受不动产投资红利，具有普惠金融的性质，同时向资本市场提供新的融资方秦，促进不动产各个子行业发展。

对美国成熟 REITs 制度以及亚太地区基本成熟 REITs 制度进行梳理，其核心要素具有明显的共性：不动产聚焦、权益型、强制分配、税收优惠，其中税收优惠成为 REITs 快速发展的强大驱动力。 REITs 税收中性的原则，税惠政策多种多样，成为 REITs 发展核心驱动力。美国、日本、新加坡、中国香港等均保持了税收中性的原则，其中美国、日本、新加坡免除 REITs 对于租金收入等一般性收入分红部分的所得税，避免了投资者的现金流被双重征税。不同国家对于 REITS 将物业出售的增值部分采取不同的分配政策和税收政策，如美国、新加坡未对物业出售的增值部分设定强制分配的要求，而日本则有着很高的强制分配比例。投资者层面的税收优惠政策是一个重要的外延问题，为了促进 REITs 市场的发展，中国香港对 REITs 投资者的股利和利得免税，新加坡则对个人投资者给予免税。总之，各个国家在保持税收中性原则下，对 REITs、投资者税收政策不尽相同，但都注重对 REITs 给予不同程度的税收优惠，调动发起人、投资人积极参与 REITs，成为 REITs 发展的主要驱动力。

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